不動產稅務知識

2024/02/05 農地與農用證明簡介

一般來說，
農地在都市計畫區內的使用分區為農業區、保護區，
非都市土地中的使用地類別為農牧用地及林業用地，



民國89年1月28日以前，
規定「農地農有農用」，
也就是說一定要有「農民」身份，才能持有農地，
當時最有名的就是連家公子的3歲自耕農新聞，
 


民國89年1月28日以後，
改為「管地不管人」，
「放寬農地農有，落實農地農用」，
在農地仍維持作農業使用之原則下，
開放自然人自由買賣農地

有人說，農地是免稅天堂，
前提是有取得「農用證明」，

​​​​​​​

如果有農用證明，
就可享有以下的稅賦優惠：
1.土地增值稅：移轉農地予自然人，免土地增值稅 (法條是寫 得申請不課徵土地增值稅)
2.贈與稅：贈與民法第1138條所定繼承人 (例如兒子女兒、父母等…)，免徵贈與稅。
3.遺產稅：由繼承人或受遺贈人承受，可免遺產稅。
4.地價稅：有作農業使用時，不課地價稅，課徵田賦(目前田賦停徵，所以是免稅的概念)
 
當然農地的稅賦優惠也有一些限制條件，
例如如果沒有作農用，
或是繼承或受贈後5年內移轉農地予他人，
則遺產稅或贈與稅會被追繳，
我有客戶因此被追繳170萬的贈與稅，
(109年贈與給女兒，結果110年出售)，
也因此財產規劃要作比較長期的考量，
不然可能會有額外的成本產生。