文 / 傳承地政士事務所 賴宗炘所長 華人認為有土斯有財，資產配置中也常常以不動產為大宗，因此不動產傳承也成為資產傳承中的一大課題。
筆者現為執業地政士，業務上經常處理相關課題，故本篇文章帶各位讀者簡單了解一下不動產傳承之主要方式，及其優缺點。
壹、不動產傳承主要有三大方式，分別為贈與、買賣和繼承。 一、不動產贈與
以民國112年為例，該年度之贈與免稅額為新台幣244萬元整，故在當年度內累積贈與金額在244萬內贈與皆可免贈與稅，而不動產有一特性，又稱為「資產價值的壓縮性」，不動產以「公告土地現值」與「房屋評定現值」為贈與稅計算基準，該現值之金額較市價為低，例如市價1000萬之不動產，其土地加房屋現值可能僅有300萬，故分2年贈與即無贈與稅，若同時運用夫妻贈與免稅之規定，則1年就可贈與完成，因此透過不動產分年贈與加夫妻贈與，可快速且有效的傳承不動產予子女。
然贈與亦有其缺點，舉例如下：
- （一）不動產贈與之土地增值稅僅能適用一般稅率，無法申請自用住宅優惠稅率。
- 土地增值稅有「漲價歸公」之特性，持有年期愈久，則通常土地增值稅愈高，而土地增值稅之一般稅率又依漲價倍數分為20%、30%、40%，如持有時間久，則土地增值稅將相當驚人，若能透過自用住宅之10%優惠稅率來節省土地增值稅，在傳承的過程中將省下大筆稅金。
- 然自用住宅之10%優惠稅率僅能適用於「買賣」，若以贈與方式辦理則無法適用，在土地增值稅動輒數百萬的情況下，土地增值稅成為了不動產贈與的一大阻力。
- （二）贈與後，子女再行出售時，將面臨高額房地合一稅。
- 房地合一稅1.0於民國105年1月1日上路，並於民國110 年7 月1 日實施房地合一稅2.0，短期內交易者之稅率提高。舉例而言，若某乙於民國111年自父親某甲要受贈取得一不動產，土地房屋現值加總300萬，市價1000萬，某乙於民國112年以1000萬元出售，某乙恐面臨約300萬之房地合一稅。為使讀者便於閱讀，筆者將簡化後房地合一稅公式及計算式列出如下：
房地合一稅＝ (售價 – 取得成本 -費用) x 稅率
(1000萬 - 300萬 – 30萬) X 45% =301.5萬
從公式中可知，若不動產為受贈取得，則其取得成本為受贈時之不動產土地加房屋現值，因市價與現值之落差較大，將反映在未來受贈人處分不動產時之房地合一稅稅額中。
不動產贈與予受贈人後，即為受贈人名下之資產，贈與人失去掌握權利，雖可以透過「附條件式之贈與」來限制受贈人(例如兒子每月應支付3萬元之孝親金，未給付則受贈不動產應返還)，並有機會取回不動產，然在實務上要取回不動產，仍需透過法院訴訟，實屬不易。
二、買賣（包括二親等之間之買賣） 有鑒於不動產贈與之不足，近年來筆者較推崇採用「買賣」之方式。簡言之，即是長輩將不動產以買賣之方式出售予欲傳承之人，若兩者親等在二親等之內，則需先向國稅局申報買賣之實際金流，方能至地政事務所辦理過戶；所謂二親等之內，例如父親與兒子之間為一親等，爺爺與孫子為二親等，兄弟之間亦為二親等；若買賣雙方非屬二親等之間之親屬關係，則不需向國稅局申報實際交易金流。
相較於不動產贈與，買賣最大之優勢主要有三，分述如下：
（一）不需分年度辦理：
透過買賣，可一次將不動產移轉予買受人，然其前提為買受人需有一定之財力，例如買受人之年收入能負擔房屋貸款，或是買受人本身有相當之自有資金，而此資金通常會由父母分年贈與買受人，故運用買賣時，仍受到如財力、規劃年期等限制，此亦為運用買賣之最大課題。
（二）可適用土地增值稅自用住宅優惠稅率：
土地稅法第三十四條第一項明訂，土地所有權人「出售」其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之，故可知該百分之十之優惠稅率，僅限於以「買賣」方式移轉不動產，而不包括贈與，故相較於贈與，買賣在土地增值稅上之稅務功能更為強大。
（三）未來房地合一稅通常較受贈取得再出售為低：
計算房地合一稅時之取得成本，取決於取得之方式與價格，若以買賣方式取得，則其成本為買賣價格，若市價1000萬之不動產，因親屬之間交易，買賣價格以市價八折計即800萬，後續買受人於2年內再行出售不動產時，其房地合一稅亦較受贈取得節省不少。
房地合一稅計算說明如下：
- 房地合一稅 = (售價 – 取得成本 – 費用) x 稅率
- 房地合一稅 = (1000萬 – 800萬 – 30萬) X 45% =76.5萬
買賣雖有其優勢，然在運用限制上仍不少，例如：
- （一）買受人需有一定財力，或需分年期累積自有資金，可能需長期規劃。
- （二）如買受人與其配偶發生如離婚等狀況，計算夫妻剩餘財產差額分配請求權時，買賣取得之不動產將被計入計算，而受贈取得之不動產則不會有此風險。
三、繼承 以節省稅賦之出發點來看，繼承為最省稅之作法，如土地增值稅於繼承發生時，被繼承人所持有期間之土地增值稅直接歸零；此外在遺產及贈與稅法中，針對繼承亦有「免稅額」與「扣除額」之規定，若被繼承人過世時，其配偶尚存，則免稅額加扣除額約2000萬，即遺產總額超過2000萬才需繳納遺產稅。
若面臨繼承時，不動產要怎麼分配呢?
這邊先介紹一下不動產繼承的型態有哪些，以及後續該如何處理共有物。
| 申請繼承登記之型態 | 公同共有 | 應繼分 | 分割繼承 |
| 是否須全體繼承人出面申請 | X (其中1人即可) | ○ | ○ |
| 是否須登記給全體繼承人 | ○ | ○ | X，可協議由一人或數繼承人取得 |
| 是否須附印鑑證明、蓋印鑑章 | X | X (全體便章) | ○ |
| 可否自由處分各自之應有部分 | X，公同共有人間無各自之應有持份，處分應得公同共有人全體同意 | ○，各共有人得自由處分其應繼分 | ○，各共有人得自由處分其應繼分 |
| 遺產稅繳納 | 可分單，但全體繼承人仍負連帶責任 | 需全部繳納 | 需全部繳納 |
不動產繼承之型態可分為3種，分別為：
（一） 公同共有： 若有至少一位繼承人不願出面辦理繼承時，其他繼承人只能就不動產的繼承，辦成公同共有的型態。在這個型態下，每個共有人的持分不明確，謄本及權狀上記載的持分，會顯示為公同共有幾分之幾，實際上各有多少持分，則需待全體繼承人協議，或是透過法院裁判分割等方式，方能確定。在公同共有的所有權型態下，共有人無法任意處分其持分。
（二） 按應繼分分別共有： 以第一順位繼承人與當然繼承人配偶為例，繼承人之間之應繼分為均分，假設先生過世，遺有太太與兒子女兒各一人，則3人依應繼分繼承的話，每人均分1/3之比例。
按應繼分繼承時，需全體繼承人都出面，但不需提供印鑑章、印鑑證明，也不需簽訂遺產分割協議書。
（三） 分割繼承： 類似第（二）種型態的繼承，也需全體繼承人出面，較不同之處，是全體繼承人可以透過簽訂遺產分割協議書，來分配不動產，不需依應繼分來分配，可以部分繼承人繼承，部分繼承人不繼承。
舉例來說，假設先生過世，遺有太太與子女各一人，先生留有2間不動產，因太太年事已高，
故經過3人協議後，決定將2間不動產分別登記給子女，太太不繼承任何不動產。 辦理分割繼承時，因攸關全體繼承人權益甚大，需要全體繼承人提供
印鑑章及印鑑證明，並於遺產分割協議書上簽名用印，才是完整的遺產分割協議。
上述3種型態，
只要其中一位繼承人不願出面，後續所有權型態僅能辦成公同共有，公同共有的型態下，所有共有人完全被綁死，
難出售也難貸款，造成產權複雜，日後如果又再面臨繼承，共有人數增加，
將可能變成無解的問題。
貳、針對共有物處理，主要有3種方式，分別為協議分割、裁判分割(包括調解分割)，以及依土地法第34-1條多數決處分不動產。以下分別介紹之：
一、協議分割：
民法對共有物採分割自由原則，在民法823條第1項明訂「明定，各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物」；民法824條第1項規定「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」所稱「協議」，係指需經共有人全體同意， 因此若全體共有人出面協議，則有機會將共有物變更所有權型態為單獨持有，或減少共有人數。
然實務上要達成全體同意之協議結果不易，故較多人會採取第2或第3種之方式。
二、裁判分割(含調解分割)：
民法824條第2項規定，分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求進行裁判分割，分割採原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償等三種方式。若協議及裁判分割皆無法成功，則可聲請地政機關進行調解分割。
三、依土地法第三十四條之一多數決處分不動產：
因共有物問題日益趨嚴，為解決共有物問題，而有了「土地法第三十四條之一」及「土地法第三十四條之一執行要點」之產生。
土地法第三十四條之一之法規內容如下：
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
簡言之，共有人得以人數及持分過半數之同意，或持分逾三分之二之同意，處分不動產。
土地法第三十四條之一在實務上雖能處理共有物之問題，但也出現反制之手段，使該法在應用上效果有限，仍無法有效解決共有物之紛爭。
| 方式 | 條件 | 可能遭遇問題 |
| 協議分割 | 全體同意 | 全體同意難達成
分割的公平性 |
| 調解、裁判分割 | 經地政調處或法院判決 | 裁判費、律師費
曠日費時
分割結果不如預期
低價拍賣 |
| 土地法34-1條多數決處分不動產 | 多數決 | 多數決不易達成
他共有人優先購買權
糾紛多 |
不動承繼承雖然在稅賦上通常較有優勢，然身後繼承所衍生的課題，可能反而比生前移轉還複雜。
這邊也給大家一個小建議，絕對不要認為自己的家人，可以很和平的坐下來協議遺產分配這件事，與其考驗人性，不如事先作準備，
採取生前移轉，或立遺囑、信託的方式，避免家人對簿公堂。
資料來源：傳承地政士事務所 賴宗炘所長