不動產懶人包

2022/04/23 土地、建物登記簿謄本簡介

一般在辦理不動產相關案件時，
筆者除了先請客戶提供不動產的標示外，
通常都會先調閱不動產的登記簿謄本，
因為謄本可說是不動產的「履歷」
 
謄本上有什麼資訊呢，

• 不動產標示 (例如地段號、建號、門牌)
• 原因發生日期
• 登記日期
• 取得原因
• 公告土地現值
• 申報地價
• 前次移轉現值
• 是否有他項權利(例如抵押權、地上權)
• 加註事項

 
透過謄本，我們可了解不動產的面積、持分、何時取得、取得原因為何、不動產是否有設定抵押權等等，
才能進一步給予客戶建議，
 
以不動產的類型，可分為「土地登記簿謄本」、「建物登記簿謄本」
 
以資訊揭露區分，分為：

• 「第一類」：有所有權人的個資，如全名、身份證字號、出生年月日。
• 「第二類」：所有權人僅顯示姓，例如賴**，且無身份證字號及生日。
• 「第三類」：會顯示該筆土地或建物的全部所有權人及全名，但無身份證字號及生日。第三類謄本需有特定理由才能調閱，例如身份屬共有人、利害關係人。

 
以土地登記簿謄本為例，簡單說明一下謄本上的常用資訊：
 
【土地標示部】

• 使用分區、使用地類別：若為都市土地，則這2項為(空白)。
• 若屬非都市土地，則會寫出其使用分區及使用地類別，例如使用分區：一般農業區，使用地類別：農牧用地。
• 公告土地現值：指調閱謄本時的當年度每平方公尺公告現值。
• 地上建物建號：若土地上有已辦理保存登記的建物，則會顯示出其建號，若無則會寫(空白)。

 
【土地所有權部】

• 登記日期：指地政完成登記之日期。
• 登記原因：不動產移轉的原因，例如買賣、贈與、繼承等。
• 原因發生日期：原則上指發生不動產移轉原因的日期，例如簽訂買賣合約、被繼承人死亡等。（但有一些例外）
• 所有權人：該土地之持有人。（不一定為實際所有權人，僅為登記名義人）
• 權利範圍：持有該土地的持分比例，例如1/1、3/100等。
• 權狀字號：地政核發之土地所有權狀字號，一般會以此字號與權狀正本核對，以確認是否為最近一次核發之權狀。
• 當期申報地價：作為地價稅計算之標準。
• 前次移轉現值或原規定地價：計算土地增值稅之標準。

 
【他項權利部】(以最高限額抵押權為例)

• 權利種類：最高限額抵押權。一般跟銀行貸款時，不動產都會被設定最高限額抵押權，用以保障銀行的債權。
• 擔保債權總金額：指抵押權所擔保的金額上限。一般銀行會設定貸款金額的1.2倍，例如房貸金額為1,000萬，則本項金額會設定為1,200萬。
• 債務人及債務額比例：本債權的債務人，不一定為不動產所有權人。債務人也可能不止一位，所以可能會有債務額比例的分配，例如60%、40%。
• 設定義務人：指提供不動產作擔保的所有權人，不一定是債務人。

 

 
透過解讀謄本上的資訊，
我們可以更了解該不動產的狀況，
以提供客戶最適合的建議!
 
除了謄本以外，
我們也會常調閱「異動索引」，
了解該不動產從過去到現在的歷程，
這部分就留待之後文章介紹~