案例分享
2021/07/22 房地合一稅別忘了這點！官員用實例告訴你
高雄的陳先生（化名）107年向建商買餘屋，買賣契約上成交價寫630萬元，但建商「退裝潢」55萬元，並開給折讓單。陳先生今年賣出，以630萬元申報房地合一稅的成本，被高雄國稅局補稅罰款。官員說，應該用實際支付的價款為成本，陳先生多報了55萬，被補稅11萬元，同時罰款2.2萬元。
高雄國稅局官員說，陳先生不是單一個案。高雄市已有多起類似案件，都被補稅罰款。
被補稅的陳先生有點矇，買賣契約上的成交價載明630萬元，而且建商申報的實價登錄也是報630萬元，難道不是按這個價格申報「成本」？
稅法上其實沒有講得很明白，我們直接用看公式：
房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用－土地漲價總數額
「房地合一課徵所得稅申報作業要點」講成本的認定，買賣取得者，以「成交價額」為準。
什麼叫「成交價額」？陳先生認為是契約上價格650萬元；高雄國稅局認為是「實際支付的價款」595萬元，應以650萬元－55萬元＝595萬元。
陳先生沒有申請復查，直接繳了補稅罰款。
陳先生的案例引起關切，因為很多納稅人和陳先生一樣，也以為只要按契約上價格申報成本。想說若有爭議，再協商調整，沒想到，國稅局會直接開罰。
高雄國稅局說，雖然開罰，但已在規定範圍儘量減輕。本法規定，漏報按所漏稅額罰兩倍以下。而根據裁罰表，房地合一稅漏稅金額越高，裁罰倍數越高，漏稅額超過20萬元者罰0.8倍，超過10萬元不到20萬元者罰0.5倍，10萬元以下罰0.2倍。
陳先生被按0.5倍處罰，本來罰款是5.5萬元；但陳先生是第一次漏報被罰，處罰減半；又繳清本稅11萬元，處罰再打八折。最終只罰0.2倍，罰款減為2.2萬元。
由於類似案件多，高雄國稅局說明了他們所碰到的案件類型，提醒納稅人注意。官員說，折讓通常發生在成屋，建商用的名義是退裝潢或退車位，「幾十萬元、幾百萬元都有」。如果是退車位，一般買賣契約書會跟著修改，但退裝潢不會改買賣契約書，直接開出銷貨折讓單，建商一般會把折讓單和買賣契約書一起交給買方。
官員指出，陳先生就是退裝潢的案例，國稅局會知道有折讓、知道折讓金額，是因為建商做帳上清清楚楚，所繳的營業稅上會扣除折讓。
陳先生今年以800萬元賣出，用5%設算費用，持有期間超過兩年，適用20%稅率，應繳房地合一稅27.5萬元。
〔800萬售價－（650萬買賣契約成交價－55萬元折讓）原始取得成本－（800萬售價×5%）設算費用－土地漲價總數額0］×20%稅率＝27.5萬元
如果建商不是退裝潢而是送裝潢呢？官員說，如果是送裝潢，國稅局不會加回交易價金上，而會直接視為買方的「其他所得」，計入個人綜合所得合併申報。